別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大分 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -50 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市荏隈町２丁目４１７番３８ ｢荏隈町２－１３－１６｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス 南大分 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 南大分駅　西方 350m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期が古い住宅団地であるため概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。市中心部に比較 的近い南大分地区では需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南大分地区を中心に大分市南部の住宅地域一帯。中心となる需要者は、市内に勤務し、戸建住宅の取得 を目的とするファミリー層である。市中心部に比較的近く、住宅需要が見込めるため、小規模な宅地開発が断続的に行 われてきた地域であり、また、既存の住宅地を分割した小規模画地の建売分譲も活発である。土地は１，２００万円～ １，８００万円程度、新築の戸建物件は小規模画地で２，６００万円前後のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域であり、住宅の取得を目的とする主たる需要者は、取引価格により形成された地域の相場で取 引の意思決定を行っているため、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。収益面では、戸建住宅の純度が高く、賃 貸物件の建築を想定することは合理的ではないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は、微減傾向で推移している。 新設住宅着工戸数は、貸家及び分譲では増加 が見られるが、持家はやや鈍い動きとなって いる。 地域要因に大きな変化は見られないが、利便 性の良い南大分地区では、坪単価の高い土地 取引が見受けられ、地価の上昇が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％