別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -45 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野西１丁目４４番 ｢明野西１－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高城 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発 街 路 基準方位：北，６ｍ 市道 交通 施設 高城駅　南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 上位中間層以上の需要者をターゲットとした追加的な開発・分譲が多数見られ、住環境の向上が続くと予測され る。需要は底堅く地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇などの影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、明野地区に存する住宅地域からなる圏域を中心として、その周辺に及ぶ。特に丘陵地に造成された大規 模団地内の区画整然とした住宅地との代替性が高い。同圏域には、住環境が良好な住宅地域が多く、このところ新規分 譲も活発化している。主な需要者は、戸建住宅の取得を目的に、快適性を指向する上位中間層や富裕層が中心となる。 取引の中心的な価格帯は、中古住宅に係る土地で１㎡７～８万円であるが、新規分譲ではさらに高値での取引も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする 地域であり、アパート等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近 傍類似の複数の取引事例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及 び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 75,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コ ロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇によ る住宅地需要への影響を注視する必要がある 。 未利用地や集合住宅の跡地等が新たに戸建住 宅地として開発され、住環境が向上している 。選好性が高く、高額な分譲地も、売れ行き は好調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％