別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -44 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市高崎２丁目２００８番１２０ ｢高崎２－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西大分 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   280 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西大分駅　南方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住環境に加え学区の評価も良く高い選好性を誇り、需要は堅調。供給されるのは中古住宅が中心だが質の 高い物件が多く、取引価格も高水準であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市西部の丘陵地に開発された大型団地を中心とする住宅地域一帯。市外からの転入も見られるが、 需要者の中心は市内居住者の中でも所得水準の高い層である。近隣一帯は昭和５０年代に開発された大型住宅団地が広 がり、閑静な住環境から高い選好性を誇る。市場に供給されるのは中古住宅が中心だが質の高い物件が多く、需要は堅 調である。近隣地域及び周辺では、土地は１６００～２０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。賃貸住宅の 建設想定が現実性を欠くため、収益価格は試算しない。開発時期が古く原価との関連が希薄なため、積算価格の規範性 は低い。自用目的の取引が中心で快適性、利便性が重視され、意思決定において市場性が判断要因となる住宅地域につ き比準価格を重視し、積算価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横這い。高齢化率は県内で最も低 いが、老年人口は着実に増加。新設住宅着工 数は、持家は微減、貸家と分譲マンションは 増加基調。 閑静な住環境に加え学区の評価も良く、不動 産需要は堅調。最寄品の購入店舗が近隣には ないが、居住者の世帯収入が高いため影響は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％