別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大分 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -39 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市森町西４丁目２４５番６５ ｢森町西４－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 2.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市東部にある郊外の戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現在の状況で推移すると見込まれる。住環 境が良好な地域のため競争力が強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市東部から南東部にかけての住宅地域一帯である。中心となる需要者は、市内に勤務するファミリ ー層である。近隣地域が存する森町地区は、周辺の幹線道路沿いに店舗等商業施設が多く存し、利便性が良好であり、 かつ地価の値頃感も相まって需要者に選好される地域であるため、継続して一定の需要が見込まれる。土地は６００～ １，０００万円程度が需要の中心であり、新築の戸建住宅は２，５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性や規範性の高い取引事例を採用して試算しており、適正に求められた。なお、収益面において、戸 建住宅地域のため賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。住宅の取得を目的とする 主たる需要者は、取引価格により形成された地域の地価相場で、売買の意思決定を行っているため、市場性を反映した 比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -25                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口も やや微減の状態。なお、市の土地取引価格は 総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増 加している。 格別の地域要因の変動はないが、元来、住環 境が良くかつ利便性も良好な地域であり、需 要者の選好が相変わらず強く、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +2.2 ％