別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -38 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字森字久保山１０３５番５０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鶴崎 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   220 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 久保山団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 4.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市南東部郊外の開発時期が古い熟成した分譲住宅地域であるが、住環境は維持されており、新規分譲地、明 野地区、横尾区画整理地区の高騰に比べての値頃感から、当面地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南東方郊外部の森地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅用地取得を目的とする 個人である。圏内では小規模開発、区画割分譲が活発で、新規分譲地に比べ古くに開発された住宅団地の選好性は弱か ったが、最近は値頃感もあり、需要に回復傾向がみられる。需要の中心となる価格帯は、２００～２５０㎡程度の土地 のみで８００～１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の古い住宅団地で適正な造成事例を把握できず原価法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地で取引は収益 性より居住環境を重視した自用目的で行われることから、収益還元法の適用も断念した。よって、不動産市場を反映し た実証的価格である比準価格を標準に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに 単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [102.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇 用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資 も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増 加している。 地域要因に特段の変化はないが、周辺地区で 高騰する地価に比べての値頃感から、建替需 要等で高値成約も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％