別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -36 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市豊町２丁目１９５９番５６ ｢豊町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 駐車付置義務 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大分 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大分駅　北東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であるが一部で建物の建替等も見られ、住環境は緩やかに改善すると予測される。総額が 小さく値ごろ感から地価は上昇傾向で推移すると予想されるが、金利上昇等による影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県道「大在大分港線」の北側、かつ大分川の西側に位置する住宅地域からなる圏域を中心にその周辺に 及ぶ。同圏域は、都心には近いものの住環境がやや劣るため、価格は相対的に低位である。このため、主な需要者は、 利便性を指向する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。個人間売買や不動産業者による建売等が見られ、取引 の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡６～７万円程度であるが、業者による分譲事例では高値取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当の期間が経過しており規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、画地規模が小さく、アパート 経営の経済合理性が認められないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、近傍類似の複数の取引事 例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動 要因の検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [152.4] [100.0] 100 62,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の住宅地需要は依然底堅いものの、コ ロナ禍の状況のほか、物価高や金利上昇によ る住宅地需要への影響を注視する必要がある 。 中古住宅の再販や新規の建売等も見られ、住 環境が緩やかに改善している。小規模画地が 多く総額が小さいため、値ごろ感から取引も 活発である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％