別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -34 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野東３丁目２４３３番１０ ｢明野東３－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 高城 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   270 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 高城駅　南方 3.6km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 明野地区は中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており人気が高い。近年は宅地分譲が多く行 われており、売れ行きも好調であるなど、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「明野」地区を中心とする大分市東部の住宅地域である。需要者は当市に居住する者のうち、当該地域に 地縁性を有する者のほか、学校区等を選択の主たる指標とする者等幅広く見られる。近年宅地分譲が多く行われ、売れ 行きも好調であるなど、選好性の高い地域であることから地価は上昇傾向が持続している。需要の中心となる価格帯は 、土地１，７００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，８００万円～４，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見受けられず、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸される場合が散見される程度で あり、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用できなかった。また、開発後相当期間経過した住宅団地 であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため積算価格も求め得なかった。従って、信頼性の高い事例を収集し て得られた比準価格を採用し、周辺公示地価格等とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における住宅地地価は総じて上昇基調が 持続しているが、未だ持続するコロナ禍の影 響により、今後の地価動向については不透明 である。 住環境良好な住宅団地に存し、周辺における 宅地分譲も売れ行き好調である等、選好性が 高い地域であるため、地価は上昇傾向が持続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％ +3.4 ％