別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大分 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -32 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字千歳字メグリ１８７８番２８ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西6.2m市道 水道、下水 鶴崎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 2.2km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 古い時期に開発分譲された住宅地域であるため概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。金融 緩和策が継続している間は、住宅需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市東部から南東部にかけての住宅地域一帯。中心となる需要者は、市内に勤務するファミリー層で ある。近隣地域が存する千歳地区は、市中心部からは離れているが、周辺の幹線道路沿いには生活利便施設が多く存す る等利便性は良好であり、地価は市中心部と比べて割安なため、需要は底堅い。土地は６００万円～１，０００万円程 度が需要の中心であり、新築の戸建物件は２，５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益面では 、戸建住宅地域のため、賃貸市場は形成されておらず、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性や利便性を重視す る自用目的での取引が中心であり、実需に基づく比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [102.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は、微減傾向で推移している。 新設住宅着工戸数は、貸家及び分譲では増加 が見られるが、持家はやや鈍い動きとなって いる。 地域要因に大きな変化は見られないが、住環 境及び利便性が比較的良好な地域であり、周 辺では高値取引が見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％