鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務駐輪場付置義務 (100,400)
b	大分Ｕ２３公 -18	大分市		更地	（　）	ほぼ台形	東25.2m市道、北3.8m、南2.7m、角地		１住居駐車付置義務 (80,200)
c	大分Ｔ２２調 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南東33m国道、南9.5m、西2.7m、三方路		近商駐車付置義務 (100,300)
d	大分Ｃ２３公 -17	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北西1.5m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
e	大分Ｕ２３公 -19	大分市		建付地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	220,438	100 [ 66.1]	333,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	333,000
b	(　 ) 187,597	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	214,697	100 [ 56.9]	377,323		377,000
c	(　 ) 221,984	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	228,566	100 [ 64.3]	355,468		355,000
d	(　 565,399) 665,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	700,184	100 [ 196.6]	356,146		356,000
e	(　 ) 267,767	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	355,144	100 [ 105.5]	336,629		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

大分 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模土地区画整理事業により整備された新市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地条件及び近隣環境から分譲マンション敷地が最有効と判定

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,650,185,376	1,165,023,055	15	500,000	3,937.92	248,000	4,516.37
⑧開発法による価格	485,162,321 円　　　　（　 359,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,351 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,351.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
809.16 ㎡	4,516.37 ㎡	4,053.37 ㎡	463.00 ㎡	3,937.92 ㎡	ＲＣ・8F ( 49 戸) 80㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.9 ％）	（ 334.3 ％）	（ 300.0 ％）	（ 34.3 ％）	（ 87.19 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防地区計画等駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	37.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		100.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

500,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 500,000 円／㎡　　×　　 3,937.92 ㎡　　＝　　　　 1,968,960,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,968,960,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 248,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 255,440 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 255,440 円／㎡　　×　　　 4,516.37 ㎡　　＝　　　　 1,153,661,553 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,968,960,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 196,896,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,350,557,553 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	16 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	196,896,000 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 179,372,256 円
	販売総額(2期)	円	( ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　円
	販売総額(3期)	1,772,064,000 円	( 90 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 1,470,813,120 円
収入合計		－	－	－	－	1,650,185,376 円
支出	建築工事費(1期)	173,049,233 円	( 15 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 161,368,410 円
	建築工事費(2期)	173,049,233 円	( 15 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 152,248,715 円
	建築工事費(3期)	807,563,087 円	( 70 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 670,277,362 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	157,516,800 円	( 80 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 146,884,416 円
	販売管理費(2期)	39,379,200 円	( 20 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 34,244,152 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,165,023,055 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,650,185,376 円　　－　　　　　　 1,165,023,055 円　　＝　　　　　 485,162,321 円 359,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -27

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木内　純子

TEL.

鑑定評価額

480,000,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市金池南１丁目１２６番外｢金池南１－１１－３４｣				②地積　(㎡)	1,351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務地区計画等 (100,300)
	台形 1:1.2	共同住宅ＲＣ8	中高層の共同住宅等が建ち並びつつある住宅地域	西100m市道、背面道	水道、ガス、下水	大分 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 200 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大分駅南区画整理事業で整備
されたシンボルロード沿いの
マンション適地

街

路

１００ｍ市道

交通

施設

大分駅　南西方

450m

法令

規制

近商
(100,300)
準防
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅南土地区画整理地区ではマンション需要が根強く、用地費や建設費の上昇等デベロッパー側の事業リスクが高
まっているものの、素地取引は過熱気味であることから依然として地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 352,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分駅を中心とする中心市街地一帯である。典型的需要者層はマンションの建設、分譲を目論む県内外の
デベロッパー、不動産投資ファンド等である。区画整理事業やＪＲ駅ビルの開業により住環境、利便性が向上したこと
で人気が高いことに加え、マンション開発適地が少なくなったことで需要が過熱していたが、分譲価格が高騰したこと
で販売状況はやや悪化している。水面下の取引が多く、取引規模もまちまちで需要の中心は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したことから収益還元法の適用を、区画整理地区のため原価法の適用をそれぞ
れ断念した。比準価格は信頼性の高い事例を収集し得たことから規範性が高い。開発法は分譲マンション事業を行った
場合を想定して求めたもので、想定される需要者であるデベロッパーの投資採算性を考慮して得られた価格で説得力を
有する。よって、実証的な比準価格を中心に、開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    344,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸建住宅需要の高まりにより市場は旺盛で、
高値の取引が見られるなど、大分市の住宅地
の地価は堅調に推移している。

近隣地域内において総戸数１５１戸、２７戸
の２棟からなる店舗、事務所付賃貸マンショ
ン「パークアベニュー」が令和４年１月に完
成した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｒ２３公 -21	大分市		更地	（　）	ほぼ台形	東3.7m市道、北3.8m、角地		１住居駐車付置義務 (80,160)
b	大分Ｓ２３公 -8	大分市		更地	（　）	ほぼ台形	東25m市道、南5.5m、東5.5m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
c	大分Ｋ２２調 -13	大分市		更地	（　）	長方形	東36m県道、北5.3m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
d	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務駐輪場付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,597	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	235,956	100 [ 66.1]	356,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	357,000
b	(　 ) 605,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	573,814	100 [ 93.8]	611,742		612,000
c	(　 ) 276,525	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	270,619	100 [ 71.4]	379,018		379,000
d	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	220,438	100 [ 70.7]	311,793		312,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 355,000 円／㎡]

大分 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,616,338,954	1,141,219,156	15	500,000	3,937.92	242,000	4,516.37
⑧開発法による価格	475,119,798 円　　　　（　 352,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -27　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,351 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,351.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
809.16 ㎡	4,516.37 ㎡	4,053.37 ㎡	463.00 ㎡	3,937.92 ㎡	ＲＣ・8F ( 49 戸) 80㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.9 ％）	（ 334.3 ％）	（ 300.0 ％）	（ 34.3 ％）	（ 87.19 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	34.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		100.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

500,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 500,000 円／㎡　　×　　 3,937.92 ㎡　　＝　　　　 1,968,960,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,968,960,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 242,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 249,260 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 249,260 円／㎡　　×　　　 4,516.37 ㎡　　＝　　　　 1,125,750,386 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,968,960,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 196,896,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,322,646,386 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	12 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	196,896,000 円	( 10 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 179,372,256 円
	販売総額(2期)	円	( ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　円
	販売総額(3期)	1,772,064,000 円	( 90 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,436,966,698 円
収入合計		－	－	－	－	1,616,338,954 円
支出	建築工事費(1期)	168,862,558 円	( 15 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 157,464,335 円
	建築工事費(2期)	168,862,558 円	( 15 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 148,565,279 円
	建築工事費(3期)	788,025,270 円	( 70 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 654,060,974 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	157,516,800 円	( 80 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 146,884,416 円
	販売管理費(2期)	39,379,200 円	( 20 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 34,244,152 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,141,219,156 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,616,338,954 円　　－　　　　　　 1,141,219,156 円　　＝　　　　　 475,119,798 円 352,000 円／㎡