別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -20 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市古国府５丁目４５９番１９ ｢古国府５－７－４｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住 宅地域 北4m市道 水道、下水 古国府 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに開発された分譲住宅地 域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 古国府駅　南方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道背後に位置する住環境、利便性良好な人気の高い住宅地域である。地域の標準的な面積が実需と合致し ているため需要は堅調で、地価は今後も上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南大分地区の住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内に勤務するサラリーマン世帯である。中心部 住宅地の地価上昇により、市中心部に比較的近く、利便性が良好で画地規模が需要に合致し値頃感のある羽屋、古国府 地区周辺の選好性が高まってきている。それゆえ近年は高額の取引も見られたが、最近はやや落ち着いてきている。需 要の中心は、５０坪程度の土地のみで１，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成 市街地であることから原価法は適用できなかった。収益価格は街路条件や画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性 を欠くため試算できなかった。よって、自用目的の取引事例を採用し、市場取引の実態を反映し得たことから説得力を 有する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部ではマンション需要が旺盛である一 方、郊外でも旺盛な戸建住宅需要が続いてい る。 当該エリアの取引価格はやや落ち着いてきて いるが、古国府地区北部では高値での取引も 目立つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％