別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -17 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字口戸字崩戸５７４番３ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が散在する住宅地 域 西3m市道 水道 豊後国分 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅　南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な市街化調整区域内にあるが、街路条件、山裾の立地環境等から、今後も現状を維持し て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外部の市街化調整区域に存する既成住宅地域であり、需要者の中心は地縁を有する者にほぼ限定さ れる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣るが、周辺の街路整備、大型商業施設への近接性から、生活利便性 は向上している。但し、市街化調整区域の特性上、需要は弱く取引は少ない。また、画地規模がまちまちで需要の中心 となる価格帯は見出し難いが、土地３００㎡程度で３５０～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地で、市街化調整区域であることから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市内全域の市街化調 整区域から広範囲に事例を選択し、不動産市場を反映した実証的価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との均衡並びに同種の標準地、基準地、周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否 を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇 用等持ち直しがみられる。大分市の住宅投資 も回復傾向にあり、貸家、分譲が前年より増 加している。 地域要因に特段の変化はないが、わさだ地区 へのアクセスが良く、周辺住宅地の価格上昇 もあり、市街化調整区域にありながら安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％