別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大分 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市城南北１丁目１２９０番９ ｢城南北１－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い高 台の区画整然とした 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 南大分 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 南大分駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部南西方の丘陵地南側斜面に開発された高台の区画整然とした住宅地域である。麓部の住宅地域と比 較して選好性はやや劣るが、金融緩和を背景に総額の上昇も見られるなど、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部南方及び南西方の高台地を中心として南大分地区の住宅地域である。主な需要者は、市街地 中心部周辺に勤務する中堅所得者層である。丘陵地南側斜面の閑静な住宅地域で居住環境は良好であるが、高台地で移 動の利便性が劣ることなどから、標準性に欠ける物件に対する引き合いは強くなく、規模が大きい土地は、細分化の動 きも見られる。需要の中心となる価格帯は、土地価格で１，２００万円から１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大分市中心部南西方の丘陵地周辺に位置する取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並びに規範性 は高い。地域内は戸建住宅がほとんどで、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用しなかった。また、 造成時期が古い団地で適切な事例がないことから、原価法の適用は断念した。実証性の高い比準価格を標準として、代 表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [127.7] [100.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で 、継続する金融緩和等により、持家の取得需 要は堅調である。 中心部と比較した割安感等から、南大分地区 の地価は上昇傾向にあり、高台に位置する対 象地域も、緩やかに上昇しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％