鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ａ２３公 -7	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西1m、北1m、三方路		１住居駐車付置義務 (70,200)
b	大分Ｗ２３公 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、北1.6m、二方路		１住居駐車付置義務 (70,200)
c	大分Ａ２２調 -4	大分市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7.3m市道、中間画地		１住居駐車付置義務 (70,200)
d	大分Ｔ２２調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	南4.6m道路、東5m、角地		１住居駐車付置義務 (80,200)
e	大分Ｄ２２調 -8	大分市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,291	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	70,665	100 [ 83.3]	84,832	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,800
b	(　 ) 125,499	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	123,511	100 [ 122.4]	100,908		101,000
c	(　 ) 104,992	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,472	100 [ 107.1]	95,679		95,700
d	(　 ) 90,240	100 [ 110.0]	[ 97.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 103.0]	81,140	100 [ 88.2]	91,995		92,000
e	(　 ) 108,079	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	100,771	100 [ 115.5]	87,248		87,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	その他	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

大分 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、原価法を採用することはできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,181,127	504,520	1,676,607	1,412,000	264,607	（　0.9725） 257,330	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,718,444 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	9.9 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６５㎡、２ＬＤＫ。また、使用容積率は地域の特性から判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	1,340	87,100	1.0	87,100
							1.0	87,100
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		174,200		174,200
								174,200

⑨年額支払賃料	174,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,090,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 234,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,090,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 234,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 185,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,138,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,603 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 174,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 41,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,181,127 円　　　　（　 11,480 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ａ２３公賃　　　　-1	1,374 ( 1,336)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,249	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ａ２３公賃　　　　-2	1,374 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,419
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,000 円	20,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,220 円	2,324,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,000 円	20,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,000 円	20,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 504,520 円　（　　　　　　 2,655 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,412,000 円（　　　　　 7,432 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,181,127 円
②総費用	504,520 円
③純収益　①－②	1,676,607 円
④建物等に帰属する純収益	1,412,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	257,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,718,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -9

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　佐藤　裕子

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

90,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市錦町２丁目３２１５番３｢錦町２－１－７｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）駐車付置義務 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域	北5.4m市道	水道、ガス、下水	大分 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

大分駅　東方

1.4km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部や文教施設に近く、隣接地域では都市計画道路も開通し利便性が向上したため、今後も居住環境の優
れた住宅地域として不動産需要は多い状況が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分川以西の中心市街地に近接する住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に通勤する比較的所得の高
い個人であり圏域外からの転入者も多い。昨今は総額を抑えた小規模地が市場に多く出回っているため需要者は増加傾
向にあり、取引価格は総じて上昇傾向にある。市場の中心価格帯は画地規模が様々であり見出し難いが、２００㎡程度
の土地で総額１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建物件は総額３，５００～４，８００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地であるため原価法は適用できない。比準価格は、中心部近郊の地価水準が同等の事例を採用し得たため、近
隣地域の市場性を反映し信頼性が高い。一方、近隣地域はアパートも見られるが戸建住宅が中心の地域であり、市場で
は収益性よりも他の代替不動産との比較により価格は形成されている。よって、市場性を反映し規範性の高い比準価格
を採用し、収益価格は参考に留めるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,400 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

90,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、
低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内
の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に
総じて上昇傾向。

中心部近郊の居住環境が優れる住宅地域で需
要者は多く、錦町に都市計画道路が整備され
たことで選好性は更に増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２３公 -3	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m道路、中間画地		１住居駐車付置義務 (60,168)
b	大分Ｄ２３公 -9	大分市		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１住居駐車付置義務 (70,200)
c	大分Ｎ２２調 -4	大分市		建付地	（　）	長方形	南3.6m市道、中間画地		２中専駐車付置義務 (70,160)
d	大分Ａ２２調 -4	大分市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7.3m市道、中間画地		１住居駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,800	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	126,797	100 [ 129.6]	97,837	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,800
b	(　 ) 75,497	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	79,233	100 [ 90.0]	88,037		88,000
c	(　 ) 75,840	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	73,456	100 [ 82.4]	89,146		89,100
d	(　 ) 104,992	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,407	100 [ 106.0]	101,327		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

大分 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,465,534	563,900	1,901,634	1,616,740	284,894	（　0.9725） 277,059	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,156,867 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	10.0 m x 19.2 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積は３７．５㎡（１ＬＤＫ）。駐車場は平面式で４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	75.00	100.0	75.00	1,300	97,500	1.0	97,500
							1.0	97,500
2～ 2	住居	75.00	100.0	75.00	1,300	97,500	1.0	97,500
							1.0	97,500
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		195,000		195,000
								195,000

⑨年額支払賃料	195,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,340,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,340,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 210,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,417,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	195,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,980 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,465,534 円　　　　（　 12,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｉ２３公賃　　　　-1	1,341 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｉ２３公賃　　　　-2	1,285 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,273
c	大分Ｉ２３公賃　　　　-3	1,439 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,397

大分 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,500 円	22,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,400 円	2,628,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,900 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 563,900 円　（　　　　　　 2,968 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,616,740 円（　　　　　 8,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,465,534 円
②総費用	563,900 円
③純収益　①－②	1,901,634 円
④建物等に帰属する純収益	1,616,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	284,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,156,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）