別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 芦北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦北 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葦北郡芦北町大字花岡字川原１６６７番１５ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ交通至便な住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 佐敷 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 佐敷駅西方 220m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。当面の間現状を維持するものと思料される。地域経済の 低迷及び現在の需給動向等を勘案すると、今後も地価水準は若干弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦北町の住宅地域一帯である。主たる需要者層は芦北町の居住者で、その行動は居住の快適性を指向する だけでなく、地縁性の影響を受けやすい。地域経済の低迷、若年層の流出等の地方が抱える諸問題を背景に、需給は低 位で推移している。不動産取引自体が少なく、中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における土地利用状況をみると、戸建住宅が支配的であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適 用は断念した。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実 証的な価格である。当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断されることから、比準価格を標 準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦北町の人口は減少傾向。生産年齢人口の減 少が顕著。総体的な住宅地需要はやや弱含み 。令和２年７月豪雨の被害を受け、復興計画 が進行中。 町内においては生活利便性が比較的良好な地 域。人口減少、地域経済の低迷等を反映し、 当該地域に対する需要は若干弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％