別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 益城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益城 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡益城町大字馬水字上野添８４８番１６外 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 南6m町道 水道、下水 新水前寺 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 新水前寺駅東方 8.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 県道の南側の河川周辺の既存住宅地域。近隣地域内は概ね復興しており、当地域周辺でもミニ開発等が散見され 、住環境の回復より需要も戻りつつあり、地価水準は安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び熊本市東区の住宅地域と判断。主な需要者は、自己用住宅地の取得を望む地縁性を有する個人 が中心である。復旧工事は概ね回復済。従来選好性は県道北側に比べやや劣るが、若いファミリー層等は価格帯、住環 境を重視し、選好性の優劣はない。周辺ではミニ開発等の小規模物件の取引が多く、利便性、値頃感等より需要は底堅 く地価は安定的に推移すると予測。市場の中心価格帯は、更地で７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は被災住宅後のミニ開発による小規模物件が多い住宅地域であり、賃貸物件は殆どなく賃貸想定は非現実的な為 、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格は、馬水地区周辺の適切 な戸建住宅地事例より試算し、市場性を反映した規範性の高い価格である。よって、本件では、実証性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [126.0] [103.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の復旧工事は少しづつ完了しつつある。地 域ごとにばらつきはあるが、町全体の地価水 準は安定的に推移している。 県道南方の川付近の住宅地域。復旧工事も概 ね完了し、従来選好性がやや劣る地域であっ たが、住環境の回復、値頃感より地価は概ね 安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％