別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　和彦   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町花立１丁目４１１９番２１ ｢花立１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南5m町道 水道、下水 武蔵塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 武蔵塚駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は菊陽町の西端に近い県道熊本大津線背後に存する区画整理された住宅地域である。周辺では大型宅地 開発等も行われ、土地需要は高まっており、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町を中心として、隣接する熊本市や合志市に存する住宅地域に及ぶと判定した。主たる需要者とし ては菊陽町及び近隣市町のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。対象地が存する地域は、県道背後に形成さ れた閑静な住宅地域であり、商業施設等への接近性も良好で、居住環境が優れることから、土地需要は堅調であり、土 地価格は上昇傾向を維持している。需要の中心となる価格帯は総額で１，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としてアパート等が散見される住宅地域であるが、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定するこ とは困難であることから、収益価格の試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需要者が 土地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得力を有 している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [103.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの土地取引への影響はさほど見ら れず、人気の高い光の森地区を中心として土 地需要は堅調であり、住宅地価は上昇傾向で 推移している。 県道背後の区画整理された住宅地域であり、 商業施設等への良好な接近性等を背景に土地 需要は底堅く、地価は上昇傾向を維持してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％