別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊陽 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　和彦   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町杉並台１丁目３１９０番４５０ ｢杉並台１－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 光の森 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 光の森駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は光の森地区に近接する区画整理された閑静な住宅地域である。商業施設等への接近性に優れ居住環境 が良好であることから、土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町や隣接する熊本市、合志市に存する住宅地域に及ぶと判定した。主たる需要者としては菊陽町及 び近隣市町のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。対象地が存する地域は、区画整理された閑静な住宅地域 であり、また各種施設等が集積する光の森地区に近接し、居住環境が良好であることから、土地需要は堅調であり、土 地価格は上昇傾向を維持している。需要の中心となる価格帯は総額で１，０００～１，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、貸市場は熟成しておらず、また公法上の規制の観点からも賃貸用建物の建 設の想定が困難であることから、収益価格の試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需 要者が土地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得 力を有している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [101.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの土地取引への影響はさほど見ら れず、人気の高い光の森地区を中心として土 地需要は堅調であり、住宅地価は上昇傾向で 推移している。 居住環境が優れた閑静な住宅地域である。各 種施設等が集積する光の森への接近性が良好 で、土地需要は堅調であり、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％