別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊陽 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -4 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町武蔵ヶ丘１丁目３６００番２６６ ｢武蔵ヶ丘１－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅の区 画整然とした住宅地 域 東6m町道 水道、ガス、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 武蔵塚駅　北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とする閑静な住宅地域で、光の森地区に近接することから人気は根強い。成熟した住宅地域で取引件数 は少ないが周辺の実際の取引価格は高騰しており需要は旺盛。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町、熊本市北東部、合志市南東部等を中心とした圏域である。主たる需要者は当該圏域を通勤圏と する一次取得者層の個人等が中心で、需要の中心となる規模・価格については、取引価格の高騰等から個別の事情に左 右され、現在その把握が困難となっている。近隣地域周辺は、発展著しい光の森界隈に近接するほか居住環境も良好で ある等住宅地としての品等は高く、宅地需要は旺盛で取引価格は高騰している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、賃貸用不動産はほとんど見られない。また公法上の規制からも、合理的な 賃貸経営を実現させる賃貸用建物の想定が困難と判断されることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不 動産の取引事例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,900 円／㎡ [108.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [101.0] 100 70,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊陽町の住宅地域は、従前からの旺盛な宅地 需要に加え、ＴＳＭＣ進出に伴う需要増等か ら取引価格の高騰が顕在化している。 成熟した閑静な住宅地域で、他地域との比較 における競争力は総じて高く、取引価格の高 騰等から地価は上昇基調を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％