別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊陽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５ ②地積 　(㎡) 481   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南4m町道 水道、下水 三里木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 三里木駅　南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の農家住宅、一般住宅等を中心とする住宅地域で、元来地縁的選好性がやや強く作用する地域であったが、 菊陽町全体における宅地開発エリアの拡大に伴い、近年新規分譲地も散見され、需要の高まりが指摘される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町中部から南部等を中心とした圏域である。主たる需要者は３０代前後の一次取得者層の個人等が 中心で、需要の中心となる規模・価格は昨今の取引価格の高騰等を受けその把握は困難である。近隣地域周辺は、菊陽 町中部の平野部に位置し旧来からの農家住宅や一般住宅を中心とする地域であるが、昨今の宅地開発エリア拡大を受け 、近隣地域周辺でも新規のミニ開発や画地細分化による取引が増加する等、需要は高く取引価格は高騰している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 菊陽町中部に位置する旧来からの一般住宅や農家住宅が多い既成住宅地域で、周辺に賃貸物件は少なく賃貸想定が合理 的ではないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が 高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊陽町の住宅地域は、従前からの旺盛な宅地 需要に加え、ＴＳＭＣ進出に伴う需要増等か ら取引価格の高騰が顕在化している。 従来あまり地域変動のない地域であったが、 総体的な宅地需要の増加等から、新規のミニ 開発や宅地細分化等が見受けられ需要の高ま りが指摘される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％