別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長洲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 が多い既成商業地域 東10m国道 水道、下水 長洲 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 長洲駅　西方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧来の町中心部に位置する商店街である。今後も店舗の閉鎖や繁華性の低下、居住用施設との混在化 等が見込まれることから、地価は緩やかながら下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として長洲町及び周辺市町内の同種の商業地域及び住商混在地域一円と判定した。需要者は自用の店 舗、店舗併用住宅等の建設を目的とした個人事業者や地縁性を有する法人事業者等が想定される。旧来の小規模店舗が 多く、構造不況に起因した休廃業店舗や未利用地も多く見られ、商業繁華性は衰退傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、画地規模や個別性に応じたバラツキがみられ、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来の商業地域で、自己使用目的の物件が多い。また、新規の賃貸需要が希薄なため投資採算性等の観点か ら収益物件を想定することは非現実的であり、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は実証性を有する取引 事例を採用し求めており、説得力を有する。鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を採用し、前 年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の影響が和らぐ中で、景気は持ち直し ている。但し、長洲町中心部に存する旧来の 小規模店舗では、厳しい経営環境が続いてい る。 旧来の町中心部に位置する商業地域であるが 、閉鎖店舗もみられ商業立地性の低下が見ら れる。地価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％