別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長洲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.

鑑定評価額 2,750,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字宮野字古城１２７７番１０ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 大野下 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大野下駅　北西方 2.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長洲町東部の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。 取引は少ないものの、地価水準に下げ止まりの兆しが見られ、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産に係る同一需給圏は、長洲町を中心として、周辺市町に形成された住宅地域である。主な需要者は、長洲町 や周辺市へ通勤するサラリーマンや地縁性を指向する個人等が考えられる。人口減少や高齢化の進展等もあり、全体と して不動産取引は少ないものの、割安感等から地価は下げ止まりの兆しがある。市場の中心価格帯は、地積２５０㎡程 度の土地で３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で ある。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比 準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比準価 格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [127.3] [103.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長洲町は、人口減少や高齢化の進展に伴い、 景気は低迷しており、依然として不動産の取 引は少ない状況である。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 地価の割安感もあり、地価は下げ止まりの兆 しが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％