別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 長洲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字長洲字上四丁目１３１９番２ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか医 院等も見られる住宅 地域 南6.5m町道 水道、下水 長洲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ町道 交通 施設 長洲駅　南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部付近に位置する既成住宅地域である。人口の減少、急速な高齢化が進む中で、将来的に地価 は弱含み傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長洲町中心部の住宅地域を中心として、広域的には周辺市町の住宅地域に及ぶものと判断される。需要 者は同町内の居住・通勤者が大半を占める。近隣地域は利便性に優れ、住宅地域として成熟した環境条件を有し、地価 は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、取引規模が多様なため判然としないが、概ね９０坪程度の土地 で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で賃貸市場は未成熟である。投資採算性及び価格決定指標としての規範性 の低さもあって、収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算とした。比準価格は価格牽連性の高い住宅地の取引事 例を採用し求めており、高い規範性が認められる。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価 格の採用を妥当と判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [103.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長洲町の人口は減少傾向にあり、県推移と比 較して人口減少率が高く高齢化が進んでいる 。宅地需要は利便性の良好な町中心部エリア が人気である。 地域要因に格別の変化はない。町中心部付近 に位置する利便性の良好な住宅地域である。 人気校区内の住宅地域であり、土地需要は概 ね底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％