別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 合志 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市豊岡字横市４９番１ ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 1:3 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北西5.3m市道、北東側道 水道、下水 三里木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 三里木駅　北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域である。周辺地域においてミニ分譲等も散見され、 不動産需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産に係る同一需給圏は、合志市北東部を中心として周辺市町に形成された市街化調整区域内の住宅地域である 。主たる需要者は、合志市や周辺市町へ通勤するサラリーマンや地縁性を指向する一次取得者等が考えられる。合志市 北東部のやや利便性の劣る地域であるが、周辺においてミニ分譲も見られ、割安感等から地価も上昇傾向にある。市場 の中心価格帯は、画地の規模や状況によりばらつきがあるため、中心的価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は未成 熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った 。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [107.3] 100 100 [100.0] 100 [150.4] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 合志市の人口は、増加傾向で推移しており、 活発な宅地分譲や隣接町への大手企業の進出 等もあり、不動産需要は堅調である。 農家住宅等が混在する地域であるが、ミニ分 譲等も見られ住宅需要は底堅く、地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％