別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天草 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -5 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 1,820,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市牛深町字大池田１５３０番３ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,330) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東5.5m市道 水道 大池田停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 大池田停北西方 200m 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、牛深町中心部に近い利便性の良い住宅地域である。コロナ禍の規制緩和により観光客が若干増えたも のの、継続的な人口減少、地域経済の低迷等を背景とし、当面の地価水準は依然として弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね天草市内の旧牛深市周辺の住宅地域である。主な需要者は、自己用の住宅地を取得する地縁性を有 する個人が中心である。当地域は町中心部に近い比較的生活利便性に優る住宅地域である。コロナ禍の規制緩和により 若干町に活気は戻ったが、長期的な人口減少、地域経済低迷より、地価水準も長期的に下落傾向にある。取引される土 地はばらつきがあるが、更地で２００万円前後、戸建は新築の取引は少なく中古戸建を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、町中心部に近い住宅地域であるが、付近においては自用住宅が主であり賃貸市場は成熟しておらず、地積 規模からも共同住宅を想定することが非合理的である為、収益価格は試算しなかった。地域経済の低迷等より取引事例 数は少ないものの、当地域は快適性等を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される。よって 、本件では、前年価格からの検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の規制緩和等により、観光地である 天草市も回復傾向にあるが、市全体の過疎化 等により、牛深町においては地価の下落傾向 が続いている。 牛深町中心部にも近く、生活利便性には優る ものの、長期的な人口減少、地域経済の低迷 により、地価水準も長期的に弱含み傾向。 北西端が土砂災害警戒区域内に指定されてい るが、当該区域外の画地との価格差はなく、 ほぼ同程度の市場競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％