別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天草 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市本渡町本渡字川端２６３３番６ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 中山口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 中山口停　北西方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧本渡市西部に位置する旧来からの既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はない。市中心部か らやや離れ利便性が劣るため、周辺地域での引き合いはやや弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本渡南小校区を中心に旧本渡市西部郊外に存する既成住宅地域である。主な需要者は旧本渡市へ通勤す る標準的な給与所得者層である。天草市合併により旧本渡市への宅地需要が集中する傾向も確認されるが、人気の高い 北小校区と比較して、生活利便性の劣る当地域に対する需要はやや低位で、取引件数も少ない。取引される土地の面積 は３００㎡程度、土地の価格は１，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農地等の未利用地も多く残る旧本渡市西部郊外の住宅地域に存し、賃貸物件の需要が低いため、収益還元法 は適用しなかった。当地域は快適性を重視する旧来からの既成住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れる傾向にある。したがって、本件では、前年価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本渡北小学校の児童数は増加しているが、標 準地が存する本渡南小学校の児童数は減少し ており、二極化の様相にある。 古くからの住宅地域で地域要因の変動は認め られない。中心部から離れ、需要が限定的で あるため、取引市場は低調であり、宅地需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％