別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市小川町新田字東川開１８７７番 ②地積 　(㎡) 454   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北東6m市道 水道、下水 小川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 小川駅　西方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ小川駅周辺地域は、将来、県央の定住拠点として位置づけられており、周辺ではミニ開発の住宅分譲が見ら れる等、住宅地域としての熟成化が進捗中で、地価は当面、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇城市小川町の国道３号以西の一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域である。需要の中心は、地縁的 選好性がやや強い地域であるため小川町に在住する個人にほぼ限定される。周辺の住宅地の価格と比較すると割安感が あるため需要は底堅い。需要の中心となる価格は、取引規模にばらつきがあるが、土地の総額は５００万円程度が中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に農家住宅も見られる住宅地域であり、賃貸用共同住宅は少なく、賃貸市場が未熟成のため収 益還元法は適用しない。本件では戸建住宅地の事例より比準し、実証性、説得力の高い比準価格を中心に、前年価格か らの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇城市の住宅市場は地価水準が高い松橋町で は需給動向が停滞しているが、割安感がある 郊外住宅地では依然として需給関係は安定的 に推移している。 周辺には新規分譲住宅も多く、道路整備等小 川駅周辺整備構想があり、将来的に住宅地域 としての発展が期待される地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％