別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇土 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇土 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇土市境目町字帆立町５９６番１ ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が見られる既成 住宅地域 南4m市道 水道、下水 宇土 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 宇土駅南東方 2.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市南東部に位置する戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。地縁的 選好性が強い地域で、空家も徐々に増加している。地価は横ばいから下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市東部を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは国道３号背後地及び周辺である。需要者 は地縁を有する層を中心とし、その外市域内外に通勤する標準的な給与所得者層も対象とする。当地域は幹線道路背後 で利便施設等の整備も進んでいないことにより需要はやや弱い。取引の価格帯は、更地で７～９百万円程度、新築建売 で２２百万円程度が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は宇土市南東部の市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益 価格は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意 思決定においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。以上より、本件で は比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地との規準を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [103.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本県における交通の要衝であり、人口も概 ね横這いで推移している。市西部域はやや衰 退傾向であるものの、宇土天草道路計画が進 捗中である。 主要往還背後の丘陵地に位置する。街路狭隘 であり、新規の開発及び住民を呼び込むイン センティブにやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％