別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 菊池 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊池 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池市隈府字前田８９８番５ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに学 校等が見られる既成 住宅地域 南西6.5m市道 水道、下水 御代志 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 御代志駅　北東方 13.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は学校に近接した利便性に優れた住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に特段の変化はみられず 、地価水準は概ね安定しつつあることから、地価は概ね横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊池市及びその周辺地域の住宅地域と判定した。主な需要者は同一需給圏内に地縁等を有する３０～４ ０代の自己使用建物の所有を目的とする一般給与所得者層の個人等である。地域内に大きな変化はないものの、地域経 済の低迷等を受けつつも、地価の底値感により、需給は安定しつつあり、概ね横ばい傾向である。需要の中心となる価 格帯は、２００～２５０㎡程度で総額５００万前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、菊池市中心部に近い住宅地域である。画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅を想定することは 非現実的なことから収益価格は試算し得なかった。また近隣地域は収益性よりも居住の快適性及び利便性等が重視され る住宅地域であるため、類似不動産の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、 比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　菊池 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 86.2] [102.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇傾向等による地域経 済の低迷等があるものの、地価の底値感等に より、不動産需給は安定しつつある。 人口減少や地域経済の低迷に伴う需要減が若 干あるものの、利便性に優れた住宅地域であ るため、地価は概ね横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％