別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山鹿 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山鹿 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山鹿市古閑字辻１３０３番１０外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかアパ ートも混在する新興 住宅地域 南6.5m市道 水道、下水 熊本 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 熊本駅　北方 31.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧山鹿市郊外の一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に特段の変化はみられないものの、人気 のある小学校校区でないため土地需要は相対的に弱く、地価は緩やかながら下落傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧山鹿市を中心とする住宅地域と判定した。主な需要者は山鹿市及びその周辺市町内に居住又は地縁を 有する自己使用目的の一般給与所得者層の個人等である。旧山鹿市郊外の新興住宅地域に存し、周囲には農地等もみら れるなど、山鹿市中心部及びその周辺の住宅地域と比較して土地需要は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は、８ ０坪程度で総額５００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、共同住宅も散見されるが、戸建住宅を中心に形成される住宅地域に所在するため賃貸市場の成熟の程度は 相対的に低く、また、収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含むこと及び類似地域内において収益物件 以外の取引が多いこと等から、現実に発生した取引事例から求められた比準価格をより規範性が高いものとして採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山鹿 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 96.0] 100 [129.7] [103.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇傾向等による地域経 済の低迷等があるものの、地価の底値感等に より、不動産需給は安定しつつある。 人気のある小学校校区でないため土地需要は 相対的に弱く、地価は緩やかながら下落傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％