鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

玉名 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７玉名０７００９ -900009	玉名市		建付地	（　）	長方形	南12.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２３１玉名０９６３１ -3	玉名市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	２２７玉名０７００９ -900016	玉名市		貸家建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	２２７玉名０７００９ -900020	玉名市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、南6m、二方路		（都）近商 (90,300)
e	２２７玉名０７００９ -900021	玉名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,040	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,920	100 [ 88.4]	34,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 28,717	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	47,527	100 [ 139.3]	34,118		34,100
c	(　 ) 25,563	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.6]	37,626	100 [ 109.2]	34,456		34,500
d	(　 ) 28,782	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.2]	40,836	100 [ 115.6]	35,325		35,300
e	(　 ) 41,333	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 87.0]	100 [ 90.0]	52,630	100 [ 146.2]	35,999		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -32.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -29.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

玉名 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,724,732	1,286,520	4,438,212	4,117,920	320,292	（　0.9707） 310,907	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,218,140 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉名 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	533 ㎡	23.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ共同住宅（平均専有面積約５０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,480	296,000	4.0	1,184,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,050	210,000	3.0	630,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		506,000		1,814,000
								0

⑨年額支払賃料	506,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,072,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,707,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,814,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,724,732 円　　　　（　 10,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	収玉２３１０７００９　　　　-2	1,684 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	1,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,485 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	収玉２３１０７００９　　　　-3	1,907 ( 1,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,579
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉名 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,000 円	55,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	364,320 円	6,072,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,600 円	55,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,400 円	55,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,286,520 円　（　　　　　　 2,414 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,117,920 円（　　　　　 7,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,724,732 円
②総費用	1,286,520 円
③純収益　①－②	4,438,212 円
④建物等に帰属する純収益	4,117,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,218,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
玉名 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

玉名 5-3

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　椎葉　和馬

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	玉名市六田１２番５				②地積　(㎡)	533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	診療所Ｗ1	主に低層店舗等が建ち並びつつある近隣商業地域	南16m市道	水道、下水	玉名 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 260 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

玉名駅南西方

750m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は玉名市中心市街地南部にある路線商業地域で、市内における商業集積の分散、顧客の流出等により、
土地需要は弱く、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玉名市とこれに隣接する市町にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、幹線道路沿いに低層店
舗、事務所等が建ち並ぶ地域で、交通量も相対的に少なく、商業集積の分散、大規模商業施設への顧客の流出等により
、地価は弱含みで推移している。主たる需要者は玉名市及びその周辺の法人・個人事業者であり、需要の中心となる価
格帯は、規模・用途の多様性により判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗兼共同住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺の土地利用は自用
の店舗・事務所等が中心であり、投下資本に見合う賃料設定は困難なため、当該賃料収入に基づく収益価格は低位に試
算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格を比較考
量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　玉名 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -7.8

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,200 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[ 92.2]

100
[112.9]

[100.0]
100

35,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの地域経済の正常化が進む一方
、人口減少、長期化する地域経済の低迷によ
り、商業地の需要は低位のまま推移している
。

低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
で、商業地域としては人気がなく、土地需要
は低位で推移しているものとみられる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

玉名 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１玉名０７７９５ -7	玉名市		底地	（　）	台形	北西15m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	２２７玉名０９６６３ -900011	玉名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	２３１玉名０７００９ -12	玉名市		建付地	（　）	ほぼ台形	北18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	２３１玉名０９６３１ -3	玉名市		建付地	（　）	台形	北西18m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 18,032) 25,760	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,708	100 [ 73.7]	34,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,900
b	(　 ) 38,818	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	42,605	100 [ 121.6]	35,037		35,000
c	(　 ) 71,445	100 [ 150.0]	[ 99.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	49,515	100 [ 137.7]	35,959		36,000
d	(　 ) 28,717	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	47,766	100 [ 133.6]	35,753		35,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	限定価格	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,100 円／㎡]

玉名 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,747,310	1,287,960	4,459,350	4,117,920	341,430	（　0.9707） 331,426	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,628,520 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

玉名 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	533 ㎡	26.6 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ住宅（ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,460	292,000	4.0	1,168,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,080	216,000	3.0	648,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		508,000		1,816,000
								0

⑨年額支払賃料	508,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,096,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,096,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,730,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,816,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,747,310 円　　　　（　 10,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収９６３１　　　　-29	1,437 ( 1,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,463 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収９６３１　　　　-33	1,393 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

玉名 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,000 円	55,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,760 円	6,096,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,600 円	55,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,400 円	55,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,200 円	55,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,287,960 円　（　　　　　　 2,416 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,117,920 円（　　　　　 7,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,747,310 円
②総費用	1,287,960 円
③純収益　①－②	4,459,350 円
④建物等に帰属する純収益	4,117,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,628,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）