別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 玉名 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉名 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 大野下 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大野下　北方 800m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は玉名市郊外の住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域に格別の変動はないものの、人口減少や地 域経済の低迷に伴う需要減が継続している。このため地価は下落傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主に旧玉名市郊外及び旧岱明町のほか玉名郡長洲町にあって、一般住宅と農家住宅等が混在する住宅 地域と判定した。主な需要者は自己使用目的の一般給与所得者層の個人等である。一定の需要は認められるものの、周 辺地域の人口減少及び高齢化等を背景とした需要減により取引はやや低迷気味で、地価は下落傾向が持続している。需 要の中心となる価格帯は、１５０坪程度で総額５００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、玉名市郊外の一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域である。賃貸用共同住宅等の収益物件はほと んどなく、賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算し得なかった。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性及び利 便性等が重視される住宅地域にあり、類似不動産の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的と認められ る。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [149.0] [101.0] 100 9,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少により不動産需要は減少傾向にあり 、コロナ禍による取引活動の停滞もあって、 地価全般は緩やかな下落傾向にある。 玉名市郊外の一般住宅、農家住宅等が混在す る住宅地域で、人口流出が継続していること 等から宅地需要は弱く、地価は下落傾向が持 続している。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％