別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水俣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水俣 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水俣市陣内２丁目８６番１ ｢陣内２－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 水俣 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 水俣駅北東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 バス通り背後に位置する閑静な既成住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。旧水俣城下町であるが、 近年では土砂災害の可能性が顕在化しており、人口減少や高齢化の影響も相俟って地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水俣市街地を中心に周辺平坦部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中 心部や周辺市町に勤務先を有する勤労者等であると思料する。旧水俣城下で歴史ある地域ではあるものの、市全体とし て過疎化・高齢化が進行していることから、土地に対する需要は低調である。土地は７００～１，２００万円程度、新 築の戸建物件は３，０００万円前後の物件が需要の中心になると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は地場企業の社宅や相続対策等で建築された共同住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少なく収益価格は試 算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、一般的に取引事 例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえたうえで、当該 比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水俣 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [102.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を大きく上回る人口減少率・高齢化率 で、過疎化・高齢化が進んでおり、宅地に対 する需要は小さく、不動産市場は低迷してい る。 水俣川北東部、旧水俣城下周辺の住宅地域。 比較的居住環境は良いものの、川と山の間で 平坦地が少なく、住宅地に対する需要は小さ い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％