別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 荒尾 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 9-2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市金山字下粢田１１４６番１外 ②地積 　(㎡) 2,567   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 Ｓ2 工場、営業所、住宅 等が混在する地域 北東11.5m国道、北西側道 水道 南荒尾 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 営業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ　国道 交通 施設 南荒尾駅　南東方 7.0km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は荒尾玉名間を結ぶ国道沿線にあって、営業所、中小工場、沿道型店舗のほか一般住宅等も混在する。 相応の交通量はあるが都市接近性、繁華性は低位で、当面、地価は横ばい圏で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 営業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に荒尾市及びその周辺市町の幹線道路沿線にあって、住商工業等の用途が混在する地域一円と判定した 。主たる需要者は自用の事業用建物建設を目的とした県内外の法人、個人事業者である。近隣地域は荒尾市郊外の幹線 国道沿線地域に位置するが、地域要因に特段の変動は見られず、未利用地も散見されるほか、用途の混在が続いており 、市場競争力は低位に留まる。画地規模、用途等多様なことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿線の住商工混在地域である。自己利用の不動産が中心であり、賃貸市場は未成熟で適正な賃料把握が 困難なことから収益価格は試算し得ず、比準価格のみの試算となった。比準価格は実証的な取引事例に適切な補修正を 行って試算されており、価格決定指標として高い説得力が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用を妥 当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販の拡大による物流関連用地の需要 増加が指摘されるほか、工場の国内回帰、既 存工場の拡張など工業地需要は堅調に推移し ている。 荒尾市郊外の国道沿線地域で物流関連施設の ほか、商業施設等も散見されるが繁華性は低 く、地域要因に特段変動は見られない。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％