別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 荒尾 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒尾 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒尾市桜山町３丁目２１９３番３ ｢桜山町３－２２－２２｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、下水 南荒尾 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 南荒尾駅　東方 3.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地需要は区画整理された新興の分譲団地に多く、近年、地価は弱含みで推移してきた。一時、土地価格の値頃 感から横ばい傾向の時期もみられたが、今後は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、荒尾市内における区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は荒尾市及び隣接市町の居住者と判 断される。近年、需要の中心は区画整理された新興分譲地に偏重しており、値頃感による一時的な底打ちは見られるも のの、中長期的にみた緩やかな下落傾向は継続するものと思料する。取引の中心となる価格帯は土地総額で６００万円 程度であるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、また、賃貸市場が未成熟であるため、賃貸住宅の想定が困難であり 、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の 指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。したがって、市場性を反映した比準価格を妥 当と判断し、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　荒尾 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [120.8] [101.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少による不動産需要の停滞のなか、グ リーンランド周辺地区への需要集中により、 他地区との地価の２極化傾向が顕著となって いる。 宅地需要は緑ヶ丘地区等の新興分譲団地に偏 重しており、値頃感に寄る一時的な底打ちは あるものの、中長期的には下落傾向で推移し ている。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％