別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 人吉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市九日町４１番１外 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:9 店舗、倉庫兼住宅 Ｓ3 店舗兼住宅等が建ち 並ぶ中心部の既成商 業地域 北14m国道、背面道 水道、下水 札の辻夫婦恵比寿神社 前停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 札の辻夫婦恵比寿神社 前停北西方 70m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人吉市の中心市街地の一角を形成する商業地域であるが、令和２年７月に発生した豪雨被害により解体された更 地が多く見られるなど商業地としての機能が著しく低下しており、当面は不動産市場の低迷が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、人吉市の中心商業地域を中心に、幹線道路沿線の商業地域等を含む範囲と判定した。市場参加者は、店 舗や事業所用地として利用する地場企業が中心である。中心商業地域においては、店舗や旅館等の一部再開が見られる が、浸水被害の影響が未だ残っており、繁華性の低迷は続いている。取引の価格帯については、低廉な取引価格が散見 されるなど低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 浸水被害により賃貸市場は停滞しているため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、現実の不動産市場に おける取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、地域要因の比較や個 別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。したが って、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 店舗の再開など豪雨被害からの復旧が進んで いるが、未だその影響は残っており、人口減 少等も相俟って地域経済は低迷している。 近隣地域内の全域が浸水被害を受けたことに 伴い、繁華性は極めて低下しており、価格時 点において更地が多く見られる状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％