別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 人吉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   人吉 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 人吉市相良町７番７ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 西6m市道 水道、下水 下城本停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 下城本停南方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来は中心市街地への接近性に優れる需要者の選好性の高い住宅地域であったが、令和２年７月に発生した浸水 被害により更地が多く見られるなど閑散としており、当面は地価水準の下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相良町や下薩摩瀬町等の中心市街地に近い住宅地域と判定した。主たる需要者は、自ら居住することを 目的とする人吉市や周辺町村在住の勤労者世帯等である。近隣地域やその周辺地域は、浸水被害を受けたことに伴い、 建物は取り壊され、現在は更地が多く見られる状況である。浸水リスクへの意識の高まりから、極端に低廉な取引価格 が散見されるなど、著しい市場性の減退が生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の多くは自己利用を目的としており、収益性よりも居住の快適性等を重視すると考えられる。また、比準価格は 、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ 、地域要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価できる。した がって、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　人吉 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [101.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物の改修や店舗の再開など豪雨被害からの 復旧が進んでいるが、人口減少や地域経済の 衰退により不動産価格は全般的に低調である 。 近隣地域内の全域が浸水被害を受けたことに 伴い、価格時点において更地が多く見られる など、地域外への人口流出が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％