鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八代 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１八代１０１７１ -17	八代市		更地	（　）	不整形	北11m市道、西7m、角地		商業 (100,500)
b	２３１八代０６２１６ -7	八代市		更地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	２３１八代０６２１６ -2	八代市		建付地	（　）	長方形	南23m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	２３１八代１０１７１ -10	八代市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	66,682	100 [ 138.6]	48,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,100
b	(　 ) 40,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,684	100 [ 89.0]	45,712		45,700
c	(　 ) 46,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,816	100 [ 98.9]	47,337		47,300
d	(　 ) 36,295	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,485	100 [ 76.5]	46,386		46,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

八代 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,730,212	1,751,540	5,978,672	5,442,830	535,842	（　0.9467） 507,282	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,145,640 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八代 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	552 ㎡	11.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、２階は２ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

標準設計仕様によるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	87.0	217.50	1,900	413,250	4.0	1,653,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	250.00	90.0	225.00	1,200	270,000	3.0	810,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	88.5	442.50		683,250		2,463,000
								0

⑨年額支払賃料	683,250 円　×　12ヶ月　＝　 8,199,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,199,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,940 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,707,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,463,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,730,212 円　　　　（　 14,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮本（収）２３１　　　　-15	2,007 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,856	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,906 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宮本（収）２３１　　　　-16	2,697 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [105.0]	1,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八代 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,500 円	75,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	491,940 円	8,199,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 605,600 円	75,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	151,400 円	75,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,751,540 円　（　　　　　　 3,173 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,442,830 円（　　　　　 9,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,730,212 円
②総費用	1,751,540 円
③純収益　①－②	5,978,672 円
④建物等に帰属する純収益	5,442,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	535,842 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	507,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,145,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
八代 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八代 5-2

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　大坪　嘉章

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八代市本町２丁目３号２７番				②地積　(㎡)	552 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 準防（その他） (90,420)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	南7m市道、背面道	水道、ガス、下水	八代 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

八代駅南西方

2.2km

法令

規制

商業
(90,420)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内、大型病院開業後も人通りはまばらで、空地、空店舗がみられ、土地の需給は緩んでいる。これら総
合的に勘案すると、今後も地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八代市内の商業地域である。典型的な需要者は、地元若しくは県内の個人事業者又は法人事業者等であ
る。八代市の中心部よりやや西寄りにおいて南北に走る県道八代鏡線と市北部を北西方から南東方に走る県道臨港線が
接続して以来、松江町と新八代駅との間でこれら沿線沿いに店舗、事業所の連坦性が強まっているのと対照的にアーケ
ード街等の旧来からの商業地域は繁華性が低い。取引価格はまちまちであり、中心価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の成熟度は低く、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価
格は類似地域におけるここ数年における取引事例からの資産であり、市場実態を適切に反映した試算価格であると判断
される。こうしたことから、比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八代 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

46,800

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若年層の県外流出が顕著で、八代市の人口は
減少傾向、物価高の中、賃金は伸びない一方
で建築費高騰で供給制約があり取引価格は二
極化傾向にある。

かつてのアーケード街も複数のマンション敷
地や大型病院が接面する状況になっても空地
、空き店舗は埋まらず、需要は総じて弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

八代 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１八代０６２１６ -2	八代市		建付地	（　）	長方形	南23m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	２３１八代０６２１６ -19	八代市		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,420)
c	２３１八代０６２１６ -7	八代市		更地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	２３１八代０６９０５ -39	八代市		底地	（　）	不整形	南西11m市道、北西3m、二方路		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,816	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,722	100 [ 98.3]	47,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,500
b	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	50,408	100 [ 110.0]	45,825		45,800
c	(　 ) 40,684	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,643	100 [ 88.5]	45,924		45,900
d	(　 22,755) 22,755	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	27,858	100 [ 62.6]	44,502		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,000 円／㎡]

八代 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,927,138	1,764,068	6,163,070	5,442,830	720,240	（　0.9467） 681,851	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	13,637,020 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八代 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	552 ㎡	11.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ部分フロア貸店舗、２Ｆ部分は２ＬＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

標準設計仕様によるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	87.0	217.50	1,980	430,650	4.0	1,722,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	250.00	90.0	225.00	1,200	270,000	3.0	810,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	88.5	442.50		700,650		2,532,600
								0

⑨年額支払賃料	700,650 円　×　12ヶ月　＝　 8,407,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 442.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みのため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,407,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,468 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,903,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,927,138 円　　　　（　 14,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収１０１７１　　　　-8	2,007 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,007	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収１０１７１　　　　-10	1,973 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八代 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,500 円	75,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	504,468 円	8,407,800　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 605,600 円	75,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	151,400 円	75,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,764,068 円　（　　　　　　 3,196 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,442,830 円（　　　　　 9,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,927,138 円
②総費用	1,764,068 円
③純収益　①－②	6,163,070 円
④建物等に帰属する純収益	5,442,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	681,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,235 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,637,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）