別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八代 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市竹原町字土器１５９６番３外 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模住宅が建ち 並ぶ閑静な新興住宅 地域 南東6m私道 新八代 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ私道 交通 施設 新八代駅西方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 校区小学校から距離があるが、新八代駅に近く、良好な住環境が評価され需要が高い地域である。新規分譲地の 価格水準は上昇傾向であり、しばらくは強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八代市中心部周辺の街路条件が優る住宅地域一円であり、需要者は八代市在住の比較的高額所得層が主で ある。当該地域は校区小学校から距離があるが、高校から熊本市に通うことを想定する層に新八代駅に近い立地が評価 され、新規分譲地の販売単価は上昇傾向である。土地は７００万～９００万程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は比較的高額所得層のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から、共同住宅の想定 は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する既成住宅地域で、自己使用目的での取引が 中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成されることから、代表標準地との均衡を踏まえ、比 準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [103.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢 等により建築費上昇が顕著であり、不動産市 場へマイナスの影響を与えている。 良好な住環境と新八代駅への接近性を備えた 新興の住宅地域に該当する当地域の地価動向 は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％