別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八代 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -6 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市古閑中町字六反田１３７３番８ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m私道 ガス、下水 八代 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 八代駅北西方 4.0km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市中央部における区画整然とした住宅地域であり、居住環境は概ね通常である。周縁部における土地区画整理事 業進捗の好影響を受け、市場における地位の向上もみられる。暫時現状を維持して推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中央部を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのは古閑地区及び田中町周辺である。中心 的な需要者は市域内外に通勤する標準的な給与所得者層であり、当地域は土地区画整理事業の進捗による利便施設の進 出等の影響により需要が比較的堅調に推移している。取引の価格帯は、更地で５～７百万円程度、新築建売で２５～３ ０百万円程度が中心となっている。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は小規模画地が多くを占め共同住宅地としての有効利用が困難であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は 小規模の低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定においては過去の取 引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準価格を採用し、前年価 格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [123.0] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は一部に集中する傾向がある。今後 は新型コロナで停滞していた八代港のインバ ウンド関連需要が期待される。 地域周縁部で土地区画整理事業その他の開発 が活発である。これら好影響を取り込み、宅 地需要の程度は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％