別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八代 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -5 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市日奈久浜町字町裏７２番１５外 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4.5m私道 水道 日奈久温泉 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 日奈久温泉駅南西方 550m 法令 規制 （都） ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街の低迷により、校区内人口は減少傾向で、圏外からの移転は少ない。住宅需要は限定的で、地価は下落基 調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八代市南部郊外の既成住宅地域であり、需要の中心は地縁者に限定されがちである。日奈久地区はＪＲの 駅を有し、八代を代表する温泉街として発展してきたが、長引く低迷により周辺人口の減少と高齢化が進行しており、 圏域外からの移転は稀で土地取引は弱含みで推移している。土地は３００万～６００万程度の中古物件が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、八代郊外に位置する閑静な住宅地域であり、共同住宅の需要は低位で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法 の適用は断念した。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が中心であり、鑑定評価 額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価格を採用し、前年価格からの検討を行 い上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症や国際情勢 等により建築費上昇が顕著であり、不動産市 場へマイナスの影響を与えている。 温泉街の低迷により、校区内人口及び校区小 学校生徒数は減少傾向で、圏外からの移転は 少なく、地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％