別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市福正町字久保９８２番４ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 八代 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 八代駅　東方 860m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整然性がやや劣る既成住宅地域で、新興住宅地域に比べると居住環境に劣るが、総額を抑えたい若年層世 帯の需要が見込まれる地域で需給動向は安定しており、地価は横ばい圏で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外部に位置する既成住宅地域で、需要者は、市内居住者が中心となる。近隣地域を含む一帯は、街 路の連続性や街区の整然性がやや劣るが、同一小学校区の類似地域と比較すると値頃感があり、周辺では不動産業者に よる新規供給が継続的に行われており、需給動向は安定している。中心となる土地の取引価格帯は６００万円前後で、 新築の戸建物件は、２４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、規模が大きい画地では賃貸物件も見られるが、遊休地活用を目的に建設されたもの で最有効使用の観点から収益還元法の適用は現実的でない。市場参加者は、地域の特性、画地条件、取引価格水準など を重視して購入の意思決定を行うことから、当該要因を十分に検討した比準価格は、実証的であり説得力が高い価格で ある。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八代 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [136.6] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格の高騰で建築費等が上昇しているが 、低金利環境を背景に若年層世帯の住宅取得 意欲は依然として高く、需給動向は堅調に推 移している。 相対的に値頃感がある地域で、周辺では不動 産業者による住宅素地取得の動きが続いてお り、地域内の需給動向は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％