別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八代 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八代市鏡町鏡村字小柳９５３番１８ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西4m市道 水道、下水 有佐 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 有佐駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅が多い県道背後の住宅地域。旧鏡町の中心部への接近性に優れるものの、周辺では空き家が 見られるなど取引が少なく需要は限定される地域であるため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鏡町を中心とする住宅地域である。想定される需要者は、地縁関係を有する世帯分離の個人等が中心で その外市域内外に通勤する標準的な給与所得者層も対象とする。取引件数も少なく、需要は数少ない新興住宅地に集中 する傾向にあるため、既存住宅地の需要は弱い。地価は概ね横這いで推移している。土地の取引価格帯は５～６百万円 、土地建物で１５～２０百万円程度である。物価上昇の影響もあるが、今後は新型コロナからの回復が望まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は旧町中心市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格は 試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く市場参加者は収益性よりも快適性を重視しており、この場合意思決定 においては過去の取引事例を考慮する。また、本件で採用した資料は質・量共に充分である。従って、本件では比準価 格を採用し、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は一部に集中する傾向がある。今後 は新型コロナで停滞していた八代港のインバ ウンド関連需要が期待される。 旧町中心部の衰退基調に伴い既存の住宅地域 に対する需要も弱く、地価は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％