別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本北 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 3-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　田上　英憲   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊本市北区龍田弓削１丁目８番１ ②地積(㎡) 1,224  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 畑 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 水道、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   50 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   30.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面街路はない 交通 施設 武蔵塚駅　南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域において宅地分譲開発が散見され、宅地見込地として一定の需要を認めることができる。最終需要者で ある個人等に対する分譲価格が上昇傾向であるため、地価は若干の上昇傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,300 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市及び隣接市町（合志市・菊陽町）に位置する宅地見込地地域と判定した。主な需要者は地元資本の 開発業者等である。近隣地域及びその周辺地域においては新規の宅地開発等が散見され、また既存住宅地の取引もある 程度みられることから、宅地見込地に対する一定の需要が認められると判断する。また、最終需要者である個人等に対 する分譲価格が上昇傾向であるため、地価は若干の上昇傾向である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格の試算に際しては、同一需給圏内に存する比較的規模の大きい事例を採用し、各種補修正等が適切であるため 、比準価格の精度は高いものと判断される。控除法による価格は、実際の宅地分譲開発業者の視点から試算されたもの であるが、想定要素が多く含まれている点に留意が必要である。よって、僅差で求められた２試算価格のうち、相対的 規範性が高い比準価格を重視し、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,200 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本都市圏の不動産需要は概ね堅調であるが、コロ ナ禍の影響で売上減少した業種の店舗が多い商業地 域を中心に需要の陰りがみられる。 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域であり、周辺 においては新規の宅地分譲開発も散見され、地価は 強含みである。 特になし 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他