別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -9 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　信久   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区楠４丁目７番９ ｢楠４－１０－４２｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武蔵塚 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 武蔵塚駅　西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市北東部の利便性が良好な既成住宅地域。画地規模がやや大きく、買い替え層が需要の中心であったが、Ｔ ＳＭＣの菊陽町進出の影響もあり、今後も需要は拡大して行くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市北東部の楠、楡木、麻生田、武蔵ヶ丘等の住宅地域である。需要者は、熊本市北東部に居住する 一次取得者及び買い替え層等である。商業施設、公共利便施設への接近性が良好な区画整然とした閑静な住宅地域であ り、また、ＴＳＭＣの菊陽町進出の影響もあり、需要は堅調に推移している。土地は１，５００万～１，８００万円程 度、新築戸建物件は４５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地は行政的条件等により共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域では、自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることがほとんどである。よって、近接地域を含む類似地域の複数の取引事例を基礎とし、市場の実態 を適切に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊本北 -11                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響が和らぎ、また市 北東部隣接の菊陽町ではＴＳＭＣの半導体工 場が建設中であり、従業員向けの宅地需要が 顕在化している。 住環境の良好な既成住宅地域。画地規模がや や大きく、買い替え層が需要の中心であるが 、ＴＳＭＣ進出の影響もあり、需要は拡大し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +2.2 ％