別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -8 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区龍田陳内３丁目１０６４番２２ ｢龍田陳内３－３３－５｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 竜田口 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 竜田口駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街地北東部の高台に位置する住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないが、龍田エリ アの土地需要はやや高まっており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍田地区等の熊本市北東部を中心とする住宅地域と判定した。需要者は熊本市及びその周辺の市町に居 住する者で、自用での居住を目的とした個人が中心である。高台に位置する区画整然とした住宅地域であり、値ごろ感 もあって、土地需要は安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で８００万円程度であ る。新築の戸建物件は３，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であって、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難である ため、収益価格の試算を断念した。比準価格は規範性の高い取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を反映した 実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [138.7] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区全体の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。北区の新設住宅着工戸数は、前年 比で増加。菊陽町に近い市北東部での需要は 増加している。 地域要因に格別の変化はない。高台に位置す る住宅地域である。値頃感もあって需要は底 堅く、地価はやや強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％