別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区八景水谷１丁目１０９４番３ ｢八景水谷１－２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 堀川 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 堀川駅　西方 110m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は熊本市郊外にあって一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域である。熊本電鉄堀川駅への接 近性も良好で、値頃感もあって需要は底堅い。地価は当面、堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に熊本市北部に位置する住宅地域一円である。典型的需要者は自己の居住利用を目的とした一次取得者 層が中心と判断した。近隣地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ利便性の高い既存住宅地域である。コロナ禍の影響は比較的 軽微であり、低金利や各種政策効果、都心接近性に比較した割安感等もあって、地価はやや上昇傾向で堅調に推移して いる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は比較的小規模な画地で、共同住宅等の収益用建物想定は事業収支の観点から困難である。よって収益価格の試 算を断念し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めて おり、高い規範性が認められる。以上より、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均 衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不透明感は薄れつつあり、低 金利環境や将来的な建築費のインフレ継続予 測等を背景に住宅取得意欲は依然底堅く、土 地需要も堅調。 地域要因に大きな変動は見られない。利便施 設や鉄道駅等への接近性も比較的良好な住宅 地域として、土地需要は堅調に推移している 。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％