別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本北 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　和彦   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市北区弓削５丁目６４６番２０ ｢弓削５－２２－１３｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 光の森 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 光の森駅南東方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、熊本市北区東端部に位置し、国道５７号南側背後の区画整然とした閑静な住宅地域である。隣接す る菊陽町の旺盛な住宅地需要に比例して、土地需給は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区東部の住宅地を中心として、隣接する菊陽町や合志市の閑静な住宅地域に及ぶと判断される。需要 者の中心は熊本市内及び隣接市町のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。菊陽町の光の森地区まで近く、ま た国道５７号背後の住宅地域で、交通利便性も良好であり、需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は土地総額 １，０００～１，５００万円程度、新築戸建で総額３，０００～４，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としてアパート等が散見される住宅地域であるが、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定するこ とは困難であることから、収益価格の試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需要者が 土地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得力を有 している。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本北 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [112.2] [100.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区においては人口は減少しているが、新型 コロナの土地取引への影響はさほど見られず 、居住環境が良好な地域を中心に、需要は概 ね堅調である。 区画整理された閑静な住宅地域で、地域要因 に大きな変動はないが、菊陽町における光の 森地区に近いことから、需給は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％