鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７熊本０２ -900052	熊本市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西13m市道、東9.5m、二方路		準工流通業務地区 (70,200)
b	２２７熊本０２ -900147	熊本市南区		建付地	（　）	不整形	北西21m国道、中間画地		工業 (60,200)
c	２２７熊本０２ -900190	熊本市東区		建付地	（　）	不整形	南西12m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２７熊本０２ -900232	熊本市南区		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２３１熊本０２ -271	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南13m、東11m、三方路		準工流通業務地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,316	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,749	100 [ 100.0]	86,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,700
b	(　 ) 88,590	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	107,551	100 [ 129.6]	82,987		83,000
c	(　 ) 54,770	100 [ 80.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	82,459	100 [ 97.9]	84,228		84,200
d	(　 ) 49,262	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	57,746	100 [ 69.8]	82,731		82,700
e	(　 ) 130,374	100 [ 130.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,324	100 [ 100.0]	106,324		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.42	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.92	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,600 円／㎡]

熊本南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,627,608	4,957,220	14,670,388	10,307,500	4,362,888	（　0.9490） 4,140,381	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	88,093,213 円　　　　（　 53,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,650 ㎡	32.5 m x 50.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての一棟貸しを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	550.00	100.0	550.00	1,560	858,000	4.0	3,432,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	550.00	100.0	550.00	1,560	858,000	4.0	3,432,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,716,000		6,864,000
								0

⑨年額支払賃料	1,716,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,592,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,029,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,562,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,864,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,627,608 円　　　　（　 11,896 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１（収）４５００　　　　-4	1,992 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１（収）４５００　　　　-5	1,275 ( 1,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,525
c	２３１（収）４５００　　　　-11	1,681 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,596

熊本南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,235,520 円	20,592,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,164,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,317,500 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	155,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,957,220 円　（　　　　　　 3,004 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

18 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0837 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,307,500 円（　　　　　 6,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,627,608 円
②総費用	4,957,220 円
③純収益　①－②	14,670,388 円
④建物等に帰属する純収益	10,307,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,362,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,140,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,093,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本南 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本南 9-2

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　堀　裕之

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市南区流通団地１丁目３４番				②地積　(㎡)	1,650 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）流通業務地区 (70,200)
	1:1.5	事務所兼倉庫ＲＣ2	中規模事務所、営業所等が建ち並ぶ流通業務団地	西13m市道、背面道	水道、ガス、下水	平成 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

流通業務施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

流通業務団地

街

路

１３ｍ市道　　　背
面道

交通

施設

平成駅南方

1.6km

法令

規制

準工
(70,200)
流通業務地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は市の都心部に近い環境条件に優れた流通業務団地である。背後地の発展的動向に加え、周辺広域にお
ける物流、半導体関連を中心とする内陸型工業地の継続的な供給不足も影響し、地価は明確な上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

流通業務施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市都心に比較的近い流通業務施設地域である。需要者は、熊本県内外における法人事業者である。
都市圏における内陸型工業地は、県内外企業からの引き合いも強く、当地区においては、その立地性や地域規模、優れ
た環境条件等から、重要な物流拠点としての安定的地位を維持している。しかしながら見合った供給も少ないため、地
価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は都心部に近い環境条件に優れた流通業務団地である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素
を含み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、説得力に欠けると判断した。需要者は土地購入に当たり周
辺の土地取引価格を重視することにも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求
められた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本南 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,500 円／㎡

[104.9]
100

100
[100.0]

100
[ 57.7]

[100.0]
100

84,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

内陸型工業地の供給不足が顕在化し、価格水
準も高止まりにて推移している。ＴＳＭＣ進
出の影響もあり、物流や半導体関連の土地需
要は常に高い。

その立地性や、周辺での熟成度の上昇も影響
し、流通業務団地としての中心的地位は堅持
されている。供給不足もあり地価は明確な上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７熊本０２ -900052	熊本市南区		貸家建付地	（　）	長方形	西13m市道、東9.5m、二方路		準工流通業務地区 (70,200)
b	２２７熊本０２ -900097	熊本市東区		建付地	（　）	不整形	南西12m県道、北東7.4m、二方路		工業 (60,200)
c	２１７熊本０２ -900323	熊本市南区		建付地	（　）	長方形	東13m市道、西9m、二方路		準工流通業務地区 (70,200)
d	２２１熊本０２ -900121	熊本市南区		建付地	（　）	不整形	東12m市道、西12m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,316	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,367	100 [ 100.0]	87,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,400
b	(　 ) 72,300	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	77,095	100 [ 91.2]	84,534		84,500
c	(　 ) 78,282	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,189	100 [ 100.0]	85,189		85,200
d	(　 ) 74,164	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	84,486	100 [ 103.0]	82,025		82,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,800 円／㎡]

熊本南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,005,062	4,982,780	15,022,282	10,819,000	4,203,282	（　0.9490） 3,988,915	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	84,870,532 円　　　　（　 51,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	550.00	Ｓ2	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工流通業務地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,650 ㎡	32.5 m x 50.5 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	550.00	100.0	550.00	1,590	874,500	4.0	3,498,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	550.00	100.0	550.00	1,590	874,500	4.0	3,498,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,100.00	100.0	1,100.00		1,749,000		6,996,000
								0

⑨年額支払賃料	1,749,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,988,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,049,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,938,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,996,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,005,062 円　　　　（　 12,124 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１収０９３６４　　　　-9	1,488 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,649	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１収０９３６４　　　　-10	1,051 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,259,280 円	20,988,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,166,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,317,500 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	155,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,982,780 円　（　　　　　　 3,020 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,819,000 円（　　　　　 6,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,005,062 円
②総費用	4,982,780 円
③純収益　①－②	15,022,282 円
④建物等に帰属する純収益	10,819,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,203,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,988,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,870,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,400 円／㎡）