別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 熊本南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本南 5-3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 34,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市南区島町４丁目６７番外 ｢島町４－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 1:1 診療所兼住宅 Ｗ3 店舗、事業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 北39m県道 水道、ガス、下水 西熊本 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３９ｍ県道 交通 施設 西熊本駅北西方 250m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍が２年を越える中、周辺地域の飲食店は業績不審により業態転換が求められているが、近隣地域は西熊 本駅への接近性に優れ、需給がタイトであることから、地価はやや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。典型的な需要者は、県内の不動産業者や事業会 社が考えられる。西熊本駅周辺には集客力がある商業施設が立地しており商業地としての熟成度は高まっており、相応 の需要が認められる。中心となる価格帯は、坪３５万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層店舗、事業所等がみられる路線商業地域で、典型的な需要者は、投資目的として賃貸することも考え られるが、収益還元法は想定項目が多いため、地域の取引状況や市場性を反映した比準価格がより規範性が高い。こう したことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市南区の人口は増加傾向、一昨年来のウ ッドショックに加え、円高等に起因する建築 費高騰に起因する供給制約から需給はタイト である。 西熊本駅周辺は商業集積度が高まり続けてい るところ、土地の需給が引き締まっており、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％