鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０１ -219	熊本市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m市道、南4m、角地		準工 (70,200)
b	２３１熊本０２ -102	熊本市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	南13m市道、北6m、二方路		１低専 (60,100)
c	２３１熊本０２ -203	熊本市東区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１熊本０２ -273	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南19m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２２７熊本０２ -900149	熊本市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,303	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	99,267	100 [ 150.3]	66,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 56,003	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	53,765	100 [ 80.9]	66,459		66,500
c	(　 ) 77,892	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,593	100 [ 118.4]	66,379		66,400
d	(　 ) 39,358	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,397	100 [ 59.6]	66,102		66,100
e	(　 ) 66,013	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,243	100 [ 102.8]	65,411		65,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,100 円／㎡]

熊本南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,909,851	893,832	3,016,019	2,660,300	355,719	（　0.9467） 336,759	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,735,180 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	224 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸、２階住宅ははファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,540	184,800	4.0	739,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,340	160,800	3.0	482,400
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		345,600		1,221,600
								0

⑨年額支払賃料	345,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,147,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,147,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,898,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,221,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,909,851 円　　　　（　 17,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１（収）８５７２　　　　-9	1,373 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１（収）８５７２　　　　-10	1,405 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,643
c	２３１（収）８５７２　　　　-11	1,154 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,458

熊本南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	248,832 円	4,147,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,000 円	37,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 893,832 円　（　　　　　　 3,990 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,660,300 円（　　　　　 11,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,909,851 円
②総費用	893,832 円
③純収益　①－②	3,016,019 円
④建物等に帰属する純収益	2,660,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	336,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,735,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
熊本南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本南 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　阿部　忠勝

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市南区川尻１丁目１２６番４外｢川尻１－５－５０｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	小規模な小売店舗が多い既成商業地域	西13m県道	水道、下水	川尻 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

川尻駅南東方

500m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗を中心とする旧来からの商業地域であるが、郊外型店舗等への顧客流出が著しいため、今後も需
要は低調に推移し、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は県道沿いに存する旧来からの商店街であり、同一需給圏は熊本市南部に存する旧来からの商店街や幹線道路
沿線地域と判定した。地縁的選好性の高い地域であることから、需要者は、県内の法人や個人事業主が中心である。郊
外型店舗への顧客の流出等により空き店舗が見られるなど繁華性は低迷しており、需要も低調である。取引の価格帯は
、規模や形状によりばらつきがみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用での利用が中心であることに加え、繁華性の低下から投資採算性の見合わない地域であるため、収益価格の説得力
は低いと判断した。一方、取引事例比較法の適用において収集選択した取引事例の信頼性は高く、比準価格の説得力は
高いと判断した。したがって、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考に留めて、さらに代表標準地価格
からの検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本南 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[158.1]

[100.0]
100

66,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の制限緩和等により、消費は回復傾
向にあり、商業地需要は全般的に堅調である
が、地域によっては改善の兆しが見られず、
衰退傾向が継続。

旧来からの商店街であり、顧客流出が著しく
、閉鎖店舗が見られるなど繁華性は低下傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１熊本０２ -125	熊本市南区		更地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		工業 (60,200)
b	２３１熊本０２ -273	熊本市南区		更地	（　）	ほぼ整形	南19m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２２７熊本０２ -900149	熊本市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
d	２２７熊本０２ -900147	熊本市南区		建付地	（　）	不整形	北西21m国道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	99,566	100 [ 149.3]	66,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,700
b	(　 ) 39,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,358	100 [ 59.4]	66,259		66,300
c	(　 ) 66,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,719	100 [ 98.9]	65,439		65,400
d	(　 ) 88,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	103,614	100 [ 149.4]	69,353		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,300 円／㎡]

熊本南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,920,727	894,623	3,026,104	2,660,300	365,804	（　0.9467） 346,307	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,926,140 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	224 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階住宅は２ＬＤＫ（約６０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	120.00	100.0	120.00	1,558	186,960	4.0	747,840
							0.0	0
2～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,330	159,600	3.0	478,800
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		346,560		1,226,640
								0

⑨年額支払賃料	346,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,158,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,158,720 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 249,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,909,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,226,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,920,727 円　　　　（　 17,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１（収）９１９１　　　　-1	1,922 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,563 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３１（収）９１９１　　　　-2	1,373 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,492
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	249,523 円	4,158,720　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,000 円	37,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,623 円　（　　　　　　 3,994 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,660,300 円（　　　　　 11,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,920,727 円
②総費用	894,623 円
③純収益　①－②	3,026,104 円
④建物等に帰属する純収益	2,660,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	346,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,926,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）